中古マンション市場で完成後間もない「超築浅」物件の売り出しが増えている。東京・大阪で築1年以内に売りに出された物件は10年前の3倍を超える。投資家が転売益を見込んで短期で売買している。新築物件の供給減少により需要も高く、中古マンション価格上昇の一因となっている。実際に住みたい人が買えるように転売目的の購入を制限する不動産会社も出てきた。

不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインド(東京・港)のデータを基に、2014年から24年1月～10月の間に1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)と大阪府で売り出された中古マンションの築年月や販売時期を調べた。24年1月～10月に東京・大阪で売り出された築1年以内のマンションは1548戸と、14年同期に比べて3.7倍に増えた。通年換算でも3倍超となるペースだ。中古マンション販売全体に占める割合も1.89％と10年前(0.81％)から倍増している。一度も居住実績がない「新古」物件も含まれている。

売り出しが増えている背景にあるのが市場価格の上昇だ。築1年以内の中古販売価格は東京23区が24年1月～10月で平均1億5653万円、大阪市が1億1498万円と19年通年よりそれぞれ50％、66％上昇した。東京23区の築1年以内物件の直近10年の価格上昇率は2.6倍と、新築価格(1.9倍)を大きく上回る。神奈川県や千葉県などでも超築浅物件は新築価格の上昇率を上回る状況になっている。全国の新規マンション供給戸数は開発エリアの減少により10年前の6割程度まで減っている。都市部の人気物件は抽選に応募が殺到し、希望者が買えない状況だ。その結果、新築に近い中古物件の需要が高まっている。中国など海外から築浅物件を購入する動きも需要を支える。中国経済が停滞するなか、一部のマネーが流れているとみられる。

建築コスト上昇で新築マンションの価格が上昇。金利の先高観に伴う駆け込み需要などもあり、需要が供給を上回り築浅物件の価格も上がっている。不動産調査会社、東京カンテイ(東京、品川)の高橋雅之上席主任研究員は「築浅の中古物件は希少性が高く価格が上がりやすい」と話す。売り出しが増えた理由を供給面から見ると、短期所有で売却差益を稼ぐ転売目的の投資家の存在がある。投資用不動産情報サイト「楽待」によると、24年7月～9月に同サイトに掲載された区分マンションの表面利回り(家賃収入を購入価格で割った値)は6.69％と、14年同月比で2.18ポイント低下した。長期保有して賃料収入を得るよりも、短期で売却益を得る動機が投資家に生じている。不動産経済研究所によると、24年1月～11月に東京23区内の新築マンションの平均価格は建築費の増加により過去5年で6割上昇した。新築も中古も高所得者層以外には手が届きにくい水準になってきた。