新築マンションの価格は、主に土地、建築資材のほか広告宣伝費などで構成される。開発業者側がこれらのコストに自社取り分の利益を加え、希望売り出し価格を決める。現状では都市部の新築マンションは需要過多で、購入希望者が殺到するため、ほとんどが希望売り出し価格で契約が結ばれている。

中古マンションは住戸単位で売り出される。売り手は周辺で取引される物件の価格動向を見極めながら、販売価格を決めるため、市場の需給動向を反映しやすい性質がある。都内の場合だと、市場の大きさが新築の3～4倍になるため、相場の振れ幅は比較的小さくなる。

日本不動産研究所の「国際不動産価格賃料指数」の4月調査では東京と大阪のマンション価格の前回調査(2023年10月)に対する上昇率が1.5％となり、世界主要15都市の中で首位だ。都内では六本木など利便性の高いエリアのマンション用地が減っており、新築物件の供給が少なくなっている。転売や家賃収入を念頭に置く国内外の投資マネーは、好立地物件が相対的に多く供給される中古市場に流れやすくなっている。

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